Votre capacité d’emprunt est le montant maximal qu’une banque peut vous prêter sans que la mensualité dépasse ce que vos revenus supportent. En France, ce plafond n’est pas laissé à l’appréciation de chaque conseiller. Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) encadre tous les crédits immobiliers.
Le calcul tient en trois étapes : vos revenus retenus, vos charges de crédit, puis la conversion de la mensualité disponible en capital. Ce guide détaille chaque étape avec des chiffres vérifiés, un exemple complet et les angles morts des calculateurs en ligne. Vous saurez ce que la banque regarde vraiment, au-delà du ratio affiché.
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Capacité d’emprunt : définition et règle des 35 %
Deux notions se cachent derrière le même mot. La première est une mensualité maximale, la seconde un montant empruntable. La banque part toujours de la première pour arriver à la seconde.
Mensualité maximale et montant empruntable
La mensualité maximale correspond à la part de vos revenus que vous pouvez consacrer au remboursement. Le montant empruntable en découle : c’est le capital que cette mensualité rembourse sur une durée et à un taux donnés. Avec 1 000 € par mois sur 25 ans, on emprunte environ 204 100 € à 3,3 % hors assurance.
Le même effort mensuel ne donne donc pas le même capital selon la durée. Sur 15 ans, ces 1 000 € ne financent plus qu’environ 141 800 €. C’est pourquoi deux simulations de capacité d’emprunt affichent parfois des écarts de 60 000 € pour un même salaire.
Capacité d’emprunt à 35 % : ce que dit le texte du HCSF
La décision du 29 septembre 2021, publiée au Journal officiel, impose deux critères cumulatifs. Le taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % et la durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans. Le taux d’effort rapporte les charges annuelles de tous vos emprunts à vos revenus annuels.
Deux détails changent tout. L’assurance emprunteur entre dans les charges, ce qui réduit d’autant la mensualité de crédit pure. Et les charges retenues sont les plus élevées sur toute la durée d’amortissement, pas celles de la première année. Un prêt à paliers se juge donc sur son palier le plus lourd.
Les banques peuvent déroger aux 35 % et aux 25 ans pour 20 % de leur production trimestrielle de crédits immobiliers. Depuis le 1er juillet 2023, au moins 70 % de cette marge va aux acheteurs de leur résidence principale. Au moins 30 % est réservé aux primo-accédants.
Cette marge de flexibilité existe, mais elle est rationnée. Un investisseur locatif qui dépasse 35 % se bat pour une toute petite part de dossiers dérogatoires. Un primo-accédant à fort potentiel de revenus a plus de chances d’en bénéficier.
Comment calculer sa capacité d’emprunt en trois étapes
Le calcul se fait à la main en dix minutes, sans outil. Il suffit de connaître vos revenus nets, vos crédits en cours et une hypothèse de taux. La formule de base s’écrit ainsi : revenus nets × 35 %, moins les charges de crédit existantes.
Étape 1 : les revenus que la banque retient
La base est le salaire net avant impôt, généralement lissé sur les douze derniers mois. Les primes régulières comptent si elles figurent sur plusieurs années d’avis d’imposition. Les revenus d’un CDD, d’un intérim ou d’une activité récente sont pondérés, voire écartés. Le détail par niveau de revenu est traité dans notre page sur la capacité d’emprunt selon le salaire net.
Pour les loyers perçus, le texte du HCSF retient le revenu brut avant abattements fiscaux. Il autorise toutefois les banques à appliquer une décote pour le risque locatif. En pratique, une décote de l’ordre de 30 % est courante : 1 000 € de loyer pèsent alors 700 € dans le calcul.
Étape 2 : les charges qui viennent en déduction
Toutes les mensualités de crédit en cours se retranchent : prêt auto, prêt personnel, crédit renouvelable, prêt immobilier déjà en place. Un crédit à la consommation de 250 € par mois retire ainsi 250 € de mensualité disponible. Sur 25 ans à 3,3 %, cela représente environ 51 000 € de capital en moins.
Un crédit renouvelable inutilisé peut aussi être pris en compte, car la réserve reste mobilisable à tout moment. Le résilier avant de déposer votre dossier évite ce débat. Les pensions alimentaires versées sont en général déduites des revenus ou ajoutées aux charges.
Étape 3 : passer de la mensualité au capital
La conversion utilise la formule des prêts à mensualités constantes. Capital = mensualité × (1 − (1 + t)−n) / t, avec t le taux mensuel et n le nombre de mois. Le tableau ci-dessous l’applique à 1 000 € de mensualité hors assurance. Le taux retenu est de 3,3 % (proche du taux moyen relevé par la Banque de France en août 2026).
| Durée | Nombre de mensualités | Capital pour 1 000 € par mois |
|---|---|---|
| 15 ans | 180 | 141 800 € |
| 20 ans | 240 | 175 500 € |
| 25 ans | 300 | 204 100 € |
Il suffit de multiplier par votre mensualité disponible, exprimée en milliers d’euros. Pour 1 300 €, on obtient environ 265 300 € sur 25 ans. Notre guide de la capacité d’emprunt par montant fait le chemin inverse, du prix du bien au revenu nécessaire.
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Exemple chiffré : un couple à 4 200 € nets par mois
Un cas complet montre mieux que la formule où se loge la marge de manœuvre. Les hypothèses sont simples et volontairement prudentes. Taux de 3,3 % hors assurance, assurance à 0,30 % par an du capital emprunté, aucun apport pris en compte.
Le calcul avec un crédit auto en cours
Le couple gagne 4 200 € nets par mois et rembourse un crédit auto de 250 €. Le plafond de 35 % donne 1 470 € de charges totales autorisées. Après le crédit auto, il reste 1 220 € pour le prêt immobilier, assurance comprise.
Une fois l’assurance retirée, environ 59 € par mois, la mensualité de crédit pure tombe à 1 161 €. Sur 25 ans, le couple peut emprunter près de 236 900 €. Sur 20 ans, le montant descend à 205 100 €, pour une mensualité quasi identique.
Ce que change la fin du petit crédit
Si le crédit auto est soldé avant la demande, les 1 470 € reviennent entièrement au projet. La capacité passe alors à environ 285 500 € sur 25 ans. Le gain atteint près de 48 600 € pour un crédit de 250 € par mois.
Solder un petit crédit de 3 000 à 5 000 € avant le dossier immobilier rapporte souvent plus de capacité que l’épargne consommée. Vérifiez seulement que l’apport restant couvre les frais de notaire et de garantie.
Le calcul inverse est tout aussi instructif. Un couple qui vise 300 000 € sur 25 ans doit afficher environ 1 545 € de charges, assurance comprise. Il lui faut donc près de 4 410 € nets par mois sans autre crédit.
Au-delà des 35 % : ce que la banque regarde aussi
Respecter le taux d’effort est une condition nécessaire, jamais suffisante. Le HCSF fixe un plafond, pas un droit au crédit. Trois autres critères décident souvent du dossier, et aucun n’apparaît dans un calcul en ligne.
Le reste à vivre
Le reste à vivre est ce qui reste chaque mois une fois les crédits payés. Dans l’exemple, le couple garde 2 730 € pour vivre. Avec deux enfants en région parisienne, la banque peut juger ce montant juste. À taux d’effort égal, un foyer aux revenus élevés est donc mieux traité qu’un foyer modeste.
Aucun texte ne fixe de seuil chiffré : chaque établissement applique sa grille interne, selon la composition du foyer. C’est pourquoi un même dossier peut être accepté dans une banque et refusé dans une autre.
L’apport et le saut de charge
Le saut de charge compare la future mensualité à votre loyer actuel. Passer d’un loyer de 900 € à une mensualité de 1 220 € représente un saut de 320 €. Si votre épargne mensuelle dépasse déjà ce montant, vous prouvez que l’effort est tenable.
L’apport joue dans le même sens. Il réduit le capital à emprunter et rassure sur votre capacité à épargner. Couvrir au moins les frais de notaire reste l’attente la plus fréquente. Les autres critères sont détaillés dans notre page sur les méthodes et règles d’emprunt.
La stabilité du profil
Un CDI hors période d’essai reste la référence. Un indépendant devra souvent produire deux ou trois bilans, un intérimaire plusieurs années de missions continues. Les étudiants et jeunes actifs relèvent d’autres circuits, décrits dans notre guide des prêts étudiants et professionnels.
Les comptes bancaires des trois derniers mois comptent aussi. Un découvert récurrent ou des paiements fractionnés en série pèsent parfois plus lourd qu’un taux d’effort à 34 %.
Simulation de capacité d’emprunt : les limites des calculateurs
Un calculateur de capacité d’emprunt donne un ordre de grandeur utile pour cadrer une recherche de bien. Il simplifie pourtant plusieurs paramètres qui changent le résultat de plusieurs dizaines de milliers d’euros.
L’assurance, souvent oubliée ou sous-estimée
Beaucoup d’outils appliquent les 35 % à la seule mensualité de crédit. Or le HCSF inclut l’assurance dans les charges. Sur 250 000 €, une assurance à 0,30 % coûte environ 63 € par mois. Cela retire près de 12 800 € de capacité sur 25 ans.
Le taux d’assurance varie beaucoup selon l’âge, la santé et le contrat choisi. Une délégation d’assurance emprunteur moins chère libère donc directement de la capacité d’emprunt. Pour les autres paramètres de coût, notre page calculer son crédit détaille le TAEG et les frais annexes.
Travaux, différé et durée de 27 ans
La limite de 25 ans connaît une exception. Pour un achat sur plan, une construction ou un achat avec travaux, un différé d’amortissement est toléré. La durée totale peut alors atteindre 27 ans, l’amortissement restant limité à 25 ans.
Pour un logement ancien, le différé n’est admis que si les travaux représentent au moins 10 % du coût total de l’opération. Ce seuil est en vigueur depuis le 1er janvier 2024 ; il était de 25 % auparavant.
Pour des travaux plus modestes financés à part, un crédit travaux ajoute une mensualité qui entre, elle aussi, dans le taux d’effort. Mieux vaut l’intégrer au prêt immobilier dès le départ lorsque c’est possible.
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Questions fréquentes
Comment calculer sa capacité d’emprunt rapidement ?
Multipliez vos revenus nets mensuels par 0,35, puis retranchez vos mensualités de crédit en cours et une estimation de l’assurance. Multipliez ensuite le reste par 204 pour 25 ans ou par 175 pour 20 ans, à 3,3 %. Vous obtenez un ordre de grandeur du capital empruntable.
Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans ?
À 3,3 % hors assurance, la mensualité est d’environ 980 €. Avec 50 € d’assurance, la charge totale atteint 1 030 €. Il faut donc environ 2 950 € nets par mois, sans autre crédit en cours, pour rester sous 35 %.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?
Oui, dans la marge de flexibilité de 20 % de la production trimestrielle des banques. Elle profite surtout aux acheteurs de résidence principale et aux primo-accédants. Un très haut reste à vivre ou un fort patrimoine aident à en bénéficier, sans aucune garantie.
Un crédit relais compte-t-il dans le taux d’effort ?
Depuis le 1er janvier 2024, un crédit relais n’entre pas dans le calcul si sa quotité de financement ne dépasse pas 80 %. La quotité rapporte le montant du relais à la valeur du bien mis en vente, nette du capital restant dû sur le prêt en cours.
Les revenus locatifs augmentent-ils la capacité d’emprunt ?
Oui, ils s’ajoutent aux revenus, mais rarement pour leur montant total. Les banques appliquent une décote pour vacance et impayés, souvent de l’ordre de 30 %. Les loyers d’un bien à acheter ne sont retenus que sur la base d’un bail ou d’une estimation d’agence.