Partir d’un montant pour remonter au salaire nécessaire, c’est faire le calcul de la banque à l’envers. Elle fixe d’abord une mensualité maximale, puis en déduit un capital. Vous, vous avez un prix de bien en tête et vous voulez savoir si vos revenus suivent.
Cette page donne la capacité d’emprunt par montant, de 100 000 à 500 000 €, avec le revenu net exigé sur 15, 20 et 25 ans. Les hypothèses sont posées noir sur blanc, pour que vous puissiez refaire le calcul avec votre propre taux. Le guide général sur la simulation de capacité d’emprunt couvre les autres leviers du dossier.
★ Étude gratuite · sans engagement
Faites jouer la concurrence sur votre prêt
Un courtier partenaire met les banques en concurrence sur le taux, l’assurance et les garanties de votre prêt. Gratuit, sans engagement.
Capacité d’emprunt par montant : la méthode inversée
La question « quel salaire pour emprunter tant » se résout en trois opérations. On calcule la mensualité du prêt visé, on ajoute l’assurance, puis on divise par 0,35. Le reste n’est que de l’ajustement.
Du capital à la mensualité
La mensualité dépend de trois variables : le capital, le taux nominal et la durée. À 3,2 % sur 25 ans, chaque tranche de 100 000 € coûte environ 485 € par mois hors assurance. Sur 20 ans, la même tranche monte à 565 €, et à 700 € sur 15 ans.
Ce ratio par tranche de 100 000 € est le raccourci le plus utile de toute la page. Il suffit de le multiplier par votre montant pour obtenir un ordre de grandeur fiable, à quelques euros près.
De la mensualité au revenu net exigé
Le taux d’effort est la part des revenus nets consacrée aux crédits. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) le plafonne à 35 %, assurance emprunteur incluse, depuis le 1er janvier 2022. Le revenu minimal se calcule donc ainsi : mensualité totale divisée par 0,35.
Une mensualité de 1 019 € exige ainsi 2 912 € de revenus nets mensuels pour le foyer. Le chiffre vaut pour un couple comme pour une personne seule : la banque additionne les revenus de tous les co-emprunteurs. La règle détaillée, avec ses exceptions, figure dans notre page sur les méthodes et règles de calcul.
Taux nominal de 3,2 %, proche du taux moyen des nouveaux crédits à l’habitat publié par la Banque de France pour mai 2026 (3,21 %, hors frais et assurance). Assurance emprunteur de 0,30 % du capital par an. Aucun autre crédit en cours. Ce sont des repères, pas une offre.
Tableau : quel salaire pour emprunter selon le montant
Le tableau ci-dessous applique la méthode à huit montants courants. Chaque ligne renvoie vers une page dédiée qui détaille le cas, avec les profils types et les variantes de durée.
| Montant emprunté | Revenu net sur 15 ans | Revenu net sur 20 ans | Revenu net sur 25 ans | Mensualité sur 25 ans |
|---|---|---|---|---|
| 100 000 € | 2 072 € | 1 685 € | 1 456 € | 510 € |
| 120 000 € | 2 487 € | 2 022 € | 1 747 € | 612 € |
| 150 000 € | 3 108 € | 2 527 € | 2 184 € | 765 € |
| 200 000 € | 4 144 € | 3 370 € | 2 912 € | 1 019 € |
| 250 000 € | 5 180 € | 4 212 € | 3 641 € | 1 274 € |
| 300 000 € | 6 216 € | 5 054 € | 4 369 € | 1 529 € |
| 400 000 € | 8 288 € | 6 739 € | 5 825 € | 2 039 € |
| 500 000 € | 10 361 € | 8 424 € | 7 281 € | 2 548 € |
Les petits et moyens montants : 100 000 à 150 000 €
Pour savoir quel salaire pour emprunter 100 000 euros, comptez environ 1 456 € net sur 25 ans. C’est un peu plus que le SMIC net, ce qui rend ce montant accessible à une personne seule. Le cas pour emprunter 120 000 euros demande environ 1 750 €.
À ce niveau, la durée pèse lourd. Passer de 25 à 15 ans sur 150 000 € fait grimper le revenu exigé de 2 184 à 3 108 €. La page quel salaire pour emprunter 150 000 € compare ces durées en détail.
Le cœur du marché : 200 000 à 300 000 €
Il faut environ 2 912 € net pour emprunter 200 000 € sur 25 ans, détaillé sur la page quel salaire pour emprunter 200 000 euros. C’est souvent un revenu de couple : deux salaires de 1 500 € suffisent sur le papier.
Le palier suivant se lit sur la page salaire pour emprunter 250 000 € : 3 641 € net sur 25 ans. Pour emprunter 300 000 euros, le seuil passe à 4 369 €. Chaque tranche de 50 000 € ajoute environ 730 € de revenus exigés.
Les gros montants : 400 000 et 500 000 €
Au-delà de 300 000 €, le revenu requis dépasse ce qu’un ménage médian gagne. La page quel salaire pour emprunter 400 000 euros retient 5 825 € net sur 25 ans. Pour quel salaire pour 500 000 € de prêt, il faut environ 7 281 €.
Sur ces montants, la banque regarde aussi le reste à vivre en euros. Un ménage à 7 300 € de revenus garde environ 4 750 € après mensualité, ce qui pèse plus dans le dossier que le seul ratio de 35 %.
Un courtier met les banques en concurrence sur le taux, l’assurance et les garanties. Gratuit, sans engagement.
Ce qui fait bouger le montant empruntable
Le tableau suppose un dossier sans aspérité. Dans la réalité, quatre paramètres déplacent le seuil de revenu de plusieurs centaines d’euros, dans un sens ou dans l’autre.
Le taux obtenu
Sur 200 000 € et 25 ans, un demi-point de taux change environ 150 € de revenu exigé. À 2,7 %, il faut 2 764 € net. À 3,7 %, il en faut 3 065 €. Le taux moyen publié reste une moyenne : votre profil, votre apport et votre banque le font varier.
Les crédits déjà en cours
Un crédit auto de 250 € par mois entre dans les 35 %. Pour les mêmes 200 000 € sur 25 ans, le revenu exigé passe alors de 2 912 à 3 627 €. C’est le poste qui fait le plus souvent échouer une simulation faite trop vite.
Solder un petit crédit avant de déposer le dossier rend parfois plus de capacité que des mois d’épargne. Le calcul se vérifie avec notre outil pour calculer son crédit, charges comprises.
L’apport et les frais d’acquisition
Le montant emprunté n’est pas le prix du bien. Dans l’ancien, les frais de notaire et de garantie représentent de l’ordre de 7 à 8 % du prix. Un bien à 220 000 € coûte donc près de 237 000 € frais compris, et il faut un apport d’environ 37 000 € pour ne financer que 200 000 €.
La nature des revenus
Un salaire en CDI hors période d’essai est retenu à 100 %. Les primes variables, les revenus d’indépendant ou les loyers sont lissés, souvent sur deux ou trois ans, et parfois décotés. La grille de lecture détaillée de la fiche de paie se trouve sur la page capacité d’emprunt par salaire, qui fait le calcul dans l’autre sens.
Le seuil de 35 % est un plafond, pas un droit. Une banque peut refuser un dossier à 33 % si le reste à vivre est faible, l’épargne absente ou les comptes souvent à découvert.
Dépasser le seuil : ce que la banque peut accepter
Un revenu légèrement sous le seuil du tableau ne ferme pas toutes les portes. Les normes du HCSF prévoient une marge de manœuvre, encadrée et limitée.
La marge de flexibilité de 20 %
Chaque banque peut déroger aux critères pour 20 % de sa production trimestrielle de crédits immobiliers. Au moins 70 % de cette marge va aux acheteurs de leur résidence principale, dont une part réservée aux primo-accédants. Un investissement locatif au-dessus de 35 % reste donc difficile à faire passer.
Le différé pour le neuf et les gros travaux
Pour un achat sur plan, une construction ou des travaux lourds, la durée peut aller jusqu’à 27 ans avec un différé d’amortissement. Sur 300 000 €, allonger de 25 à 27 ans abaisse la mensualité d’environ 70 €. C’est utile, mais ce n’est pas un levier qui change l’ordre de grandeur.
Un courtier connaît les banques qui utilisent encore leur marge dans le trimestre. Sur un dossier limite, cette information vaut souvent plus qu’un dixième de point de taux.
Un courtier met les banques en concurrence sur le taux, l’assurance et les garanties. Gratuit, sans engagement.
Questions fréquentes
Combien emprunter avec 3 000 € net par mois ?
Avec 3 000 € net et sans autre crédit, la mensualité maximale est de 1 050 €, assurance comprise. Aux hypothèses de cette page, cela représente environ 206 000 € sur 25 ans et 178 000 € sur 20 ans.
Le revenu pris en compte est-il le net avant ou après impôt ?
Les banques raisonnent le plus souvent sur le net avant impôt sur le revenu, celui de la fiche de paie avant prélèvement à la source. Certaines retiennent le net après impôt pour les hauts revenus. Posez la question à votre conseiller avant de comparer des simulations.
Peut-on emprunter plus en couple qu’en solo ?
Oui, car les revenus des co-emprunteurs s’additionnent. Deux salaires de 1 800 € donnent 3 600 € de base, soit environ 247 000 € sur 25 ans. Les crédits de chacun s’additionnent aussi.
Faut-il un apport pour emprunter 200 000 € ?
Aucun texte ne l’impose, mais la plupart des banques demandent au minimum de couvrir les frais de notaire et de garantie. Un financement à 110 % reste possible sur un profil solide, souvent jeune et à revenus en hausse.
Ce tableau vaut-il pour un investissement locatif ?
En partie. Les loyers futurs sont intégrés aux revenus, en général à hauteur de 70 %, ce qui réduit le revenu salarial exigé. La marge de flexibilité du HCSF profite en revanche surtout à la résidence principale.