Vendre sa maison oblige presque toujours à solder le crédit qui la finance. Le prêt est juridiquement adossé au bien : une fois la vente signée, la banque perd sa garantie et réclame le capital restant dû. Une exception existe pourtant, la portabilité du prêt, qui transfère le crédit et son taux vers un nouvel achat.
Encore faut-il une clause précise dans le contrat et l’accord de la banque. Cette opération figure parmi les montages traités dans le rachat de crédit cas particuliers. Voici ce qui est réellement possible, à quel prix, et comment éviter les fausses promesses.
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Pourquoi la vente entraîne le remboursement du crédit
La règle de principe est simple. Vendre un logement financé à crédit déclenche le remboursement anticipé du capital encore dû. La raison tient à la garantie qui protège la banque sur ce bien précis.
Le prêt est attaché au bien, pas à l’emprunteur
Pour sécuriser un crédit immobilier, la banque prend une garantie sur le logement : une hypothèque, un privilège de prêteur de deniers, ou une caution d’organisme. Cette garantie disparaît avec la vente.
Avant de transférer le bien à l’acheteur, le notaire doit lever cette inscription. C’est la mainlevée d’hypothèque, réalisée par acte notarié auprès du service de la publicité foncière. L’acheteur exige un bien libre de toute inscription. Sans mainlevée, la vente reste bloquée.
Ce que coûte vraiment le remboursement anticipé
Solder le prêt avant terme expose à des indemnités de remboursement anticipé (IRA). L’article L313-47 du Code de la consommation les plafonne au montant le plus faible entre deux calculs : six mois d’intérêts sur le capital remboursé, ou 3 % du capital restant dû.
Sur un capital restant de 150 000 € à un taux de 3,2 %, six mois d’intérêts donnent 2 400 €. Le seuil de 3 % monterait à 4 500 €. La banque retient donc 2 400 €. À ces IRA s’ajoutent les frais de mainlevée, autour de 644 € pour un emprunt initial de 200 000 €.
Les IRA tombent à zéro dans trois cas prévus par la loi : vente liée à un changement de lieu de travail, cessation forcée d’activité, ou décès de l’emprunteur ou de son conjoint. Une mutation professionnelle peut donc supprimer plusieurs milliers d’euros de pénalités.
La portabilité du prêt : la seule vraie exception
Conserver son crédit après la vente devient possible avec la portabilité, aussi appelée transfert de prêt. Le crédit suit alors l’emprunteur vers son nouvel achat, au lieu de disparaître avec l’ancien bien.
Comment fonctionne le transfert de prêt
Le mécanisme intéresse surtout les propriétaires ayant emprunté à taux bas. Un crédit signé à 1,5 % en 2021 vaut de l’or face aux 3,2 à 3,5 % du marché début 2026. Transférer ce taux sur le nouveau bien économise plusieurs milliers d’euros d’intérêts.
Le transfert exige quatre conditions cumulatives : une clause de portabilité écrite dans le contrat initial, un nouvel achat éligible, une opération vente-achat le plus souvent simultanée, et l’accord exprès de la banque. Aucune de ces conditions ne s’impose à l’établissement par défaut.
Une clause que les banques ont retirée
La portabilité n’est pas un droit légal. C’est une faculté contractuelle. Depuis 2019, anticipant la hausse des taux, la plupart des banques ont supprimé cette clause de leurs offres. Sans clause, l’établissement n’a aucune obligation d’accepter le transfert.
Une proposition de loi n°2583, déposée par le député Damien Adam le 2 mai 2024, voulait rendre la clause obligatoire dans tous les contrats. Le texte a été gelé par la dissolution de l’Assemblée et n’a jamais été adopté. La portabilité ne reste automatique que pour les prêts réglementés comme le rachat de crédit avec ptz, le PAS ou le prêt épargne logement.
Même quand la clause existe, la banque garde un droit d’appréciation sur votre solvabilité actuelle. Un refus motivé par une dégradation de revenus reste légitime. En revanche, un refus sans motif valable, alors que la clause s’applique, peut ouvrir droit à des dommages-intérêts au titre des articles 1103 et 1104 du Code civil.
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Transfert, prêt relais ou rachat : que choisir
Quand le transfert est impossible, deux autres montages prennent le relais selon votre calendrier. Le prêt relais pour acheter avant de vendre. Le rachat de crédit pour réorganiser des dettes au passage. Le bon choix dépend de votre situation et de la coïncidence des dates.
- Conserve le taux initial du crédit
- Évite un nouveau dossier complet
- Clause obligatoire dans le contrat
- Accord discrétionnaire de la banque
- Vente et achat souvent simultanés
- Disponible dans toutes les banques
- Avance 50 à 80 % de la valeur du bien
- Permet d’acheter avant d’avoir vendu
- TAEG moyen de 4,61 % en 2026
- Risque si le bien ne se vend pas
Le prêt relais pour acheter avant de vendre
Environ 40 % des acquéreurs vendent un bien pour financer l’achat suivant. Les calendriers coïncident rarement. Le prêt relais avance entre 50 et 80 % de la valeur estimée du logement à vendre, déduction faite du capital restant dû, sur 12 à 24 mois.
Le coût se concentre dans les intérêts intercalaires, payés chaque mois sans amortir le capital. Chaque mois de retard sur la vente pèse lourd. Une alternative consiste à augmenter les mensualités du prêt en cours pour réduire le capital avant de revendre.
Le rachat de crédit si d’autres dettes pèsent
Quand la vente s’accompagne de crédits conso ou de tensions de trésorerie, le rachat regroupe l’ensemble en une seule mensualité. C’est souvent le cas après un divorce, traité dans le regroupement de crédits après séparation.
Cette piste vaut aussi quand on conserve plusieurs emprunts en parallèle, via une consolidation de crédit. Un courtier rachat de crédit gratuit compare les organismes et chiffre chaque scénario avant la signature.
Démarches concrètes et pièges à éviter
Une vente avec crédit en cours suit un ordre précis. Trois interlocuteurs entrent en jeu : la banque, l’assureur et le notaire. Mal coordonnés, ils retardent la signature de plusieurs semaines.
Prévenir la banque et l’assureur
Informer la banque de la vente est une obligation. Réclamez par écrit le décompte du capital restant dû et le calcul des IRA. Depuis 2016, la banque doit fournir gratuitement ces chiffres sur simple demande.
L’assurance emprunteur s’arrête avec le prêt soldé. La loi Lemoine de juin 2022 autorise par ailleurs à résilier ce contrat à tout moment. En cas de transfert, l’assurance peut être renégociée ou conservée selon les conditions du nouveau montage.
Anticiper les frais et les délais
La mainlevée prend deux à quatre semaines une fois lancée. Le notaire la réalise en parallèle de l’acte de vente, et prélève le capital restant dû sur le produit de la vente. Budgétez les frais de mainlevée, les IRA et les éventuels frais de dossier dans le calcul global du projet.
Dissimuler la vente à sa banque est une faute. L’établissement détient une garantie sur le bien et sera de toute façon informé lors de la mainlevée chez le notaire. Cacher l’opération expose à un blocage de la vente et à la déchéance du terme, c’est-à-dire l’exigibilité immédiate de la totalité du crédit.
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Questions fréquentes
Peut-on vraiment garder son crédit immobilier après avoir vendu sa maison ?
Pas au sens littéral. Le crédit est adossé au bien vendu, donc la garantie disparaît à la vente. La seule façon de conserver ses conditions est la portabilité : le prêt et son taux sont transférés vers un nouvel achat. Cela suppose une clause de portabilité dans le contrat et l’accord de la banque. Sans clause, le remboursement anticipé du capital restant dû est obligatoire.
Quelle différence entre portabilité et transférabilité ?
Les deux termes sont souvent employés de façon interchangeable. La portabilité désigne la possibilité de conserver son crédit lors d’un nouvel achat après la vente du bien précédent, en restant dans la même banque. Dans tous les cas, le mécanisme repose sur une clause contractuelle écrite. Aucun texte de loi ne l’impose en 2026, malgré la proposition de loi déposée en 2024.
Combien coûtent les indemnités de remboursement anticipé ?
Les IRA sont plafonnées au montant le plus faible entre six mois d’intérêts sur le capital remboursé et 3 % du capital restant dû. Sur 150 000 € restants à 3,2 %, cela représente environ 2 400 €. Elles disparaissent en cas de mutation professionnelle, de cessation forcée d’activité ou de décès. La banque ne peut pas dépasser ce plafond fixé par le Code de la consommation.
La banque peut-elle refuser le transfert de mon prêt ?
Oui, sur deux fondements. D’abord en l’absence de clause de portabilité dans le contrat, auquel cas elle n’a aucune obligation. Ensuite, même avec une clause, si votre solvabilité s’est dégradée ou si les opérations ne sont pas simultanées. Un refus sans motif prévu par la clause peut en revanche être contesté et donner lieu à réparation du surcoût subi.
Vaut-il mieux un prêt relais ou un transfert de prêt ?
Le transfert est imbattable quand votre taux initial est très bas, mais il reste rarement proposé. Le prêt relais est accessible partout et finance l’achat avant la vente, au prix d’un TAEG moyen de 4,61 % en 2026. Le transfert protège un taux ancien, le relais protège un calendrier. Comparer le coût total des deux scénarios avant de trancher reste la seule méthode fiable.
Conditions soumises à étude et acceptation du dossier par l’organisme prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.