Vous avez calé votre budget sur le prix du bien et décroché votre accord de prêt. Puis le notaire annonce une enveloppe supplémentaire, souvent 7 à 8 % du prix dans l’ancien. Cette somme tombe au pire moment, juste avant la signature, et trop d’acheteurs la découvrent tard.
Ces frais ne sont presque pas des honoraires. Près de 80 % partent en taxes vers l’État et le département. Le notaire ne conserve qu’une fraction. Comprendre cette ventilation change la façon de les anticiper, et surtout de les financer.
La vraie question, pour un emprunteur, n’est pas seulement « combien » mais « qui paie » : votre apport ou votre crédit. Depuis le durcissement des règles du HCSF, la réponse s’est compliquée. Ce guide détaille le calcul réel, l’effet de la réforme de 2025 et les montages qui intègrent ces frais au financement.
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Ce que recouvrent réellement les frais de notaire
L’expression induit en erreur. La somme à prévoir regroupe quatre postes distincts, dont la rémunération du notaire ne forme qu’une part minoritaire. Ces frais s’ajoutent aux autres modalités du crédit immobilier à budgéter. Détailler chaque ligne permet de repérer ce qui se négocie et ce qui ne bouge pas.
Les droits de mutation, le gros morceau
Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) pèsent le plus lourd, environ 70 % du total dans l’ancien. Ces taxes reviennent au département et à la commune, pas au notaire qui se contente de les collecter. Leur taux tournait autour de 5,80 % du prix avant la réforme récente. C’est cette ligne qui creuse l’écart entre ancien et neuf.
Émoluments, débours et contribution de sécurité immobilière
Les émoluments forment la vraie rémunération du notaire, fixée par décret selon un barème dégressif. Ils vont de 3,870 % sur les premières tranches à 0,799 % au-delà de 60 000 €, plus TVA à 20 %. Les débours couvrent les frais avancés (cadastre, urbanisme, hypothèque), souvent près de 1 000 €. La contribution de sécurité immobilière (CSI) ajoute 0,10 % du prix, versée à l’État pour la publicité foncière.
Sur un achat ancien, le notaire conserve à peine 10 à 15 % de ce que vous appelez « frais de notaire ». Le reste finance les collectivités via les DMTO et l’État via la CSI. Cette répartition découle du décret 2016-230 et du Code de commerce.
Pourquoi le neuf coûte moins cher
Un logement neuf vendu en VEFA échappe aux DMTO classiques. Il supporte une taxe de publicité foncière réduite de 0,71 % sur le prix hors taxe, car la TVA à 20 % est déjà intégrée au prix affiché. Les frais tombent alors à 2 à 3 % au lieu de 7 à 8 %. Pour un bien à 300 000 €, l’écart approche 15 000 €.
Combien prévoir selon votre achat
Le montant exact dépend du prix, du département et de la nature du bien. Quelques repères chiffrés valent mieux qu’une formule abstraite. Pour affiner votre plan, un simulateur de crédit immobilier hypothécaire intègre déjà ces frais dans le calcul.
Exemples concrets, ancien contre neuf
Sur un bien ancien à 250 000 €, comptez environ 19 000 € de frais, dont près de 15 000 € de seules taxes. Le même budget en neuf libère plus de 12 000 €, que vous pouvez réaffecter à l’apport ou aux travaux.
| Prix du bien | Frais ancien (~7,5 %) | Frais neuf (~2,5 %) |
|---|---|---|
| 200 000 € | ≈ 15 000 € | ≈ 5 000 € |
| 250 000 € | ≈ 19 000 € | ≈ 6 500 € |
| 300 000 € | ≈ 22 500 € | ≈ 7 500 € |
L’impact de la réforme de 2025
La loi de finances 2025 (article 116) autorise les départements à relever leur part de DMTO de 0,5 point, de 4,50 % à 5,00 %. La mesure court du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La majorité des départements l’ont votée, portant le taux global d’environ 5,81 % à 6,32 %.
Concrètement, cela ajoute près de 500 € par tranche de 100 000 € de prix. Avant de signer, vérifiez le taux appliqué dans votre département. Sur le coût total, négocier le meilleur taux crédit immobilier pèse bien plus lourd que grappiller sur les frais d’acte.
Ce que les acheteurs sous-estiment
Beaucoup raisonnent en pourcentage rond et oublient que les frais portent sur le prix net vendeur. Les frais d’agence sortent de l’assiette s’ils sont à la charge de l’acquéreur et mentionnés séparément. Le mobilier se déduit aussi, dans la limite d’une valeur justifiable. Retirer 8 000 € de mobilier sur un achat à 300 000 € économise environ 600 € de frais.
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Faire financer les frais de notaire par votre crédit
La règle de base place ces frais à la charge de l’acheteur, réglés sur son apport. Mais une banque peut accepter de les intégrer au prêt. Ce montage porte un nom et obéit à des conditions précises.
Le prêt à 110 %, comment ça marche
Un prêt à 110 % finance 100 % du prix du bien plus environ 10 % de frais annexes : notaire, garantie, parfois agence. La banque verse donc plus que le prix de vente, et vous n’avancez presque rien. En contrepartie, son risque grimpe, ce qui se traduit souvent par un taux légèrement plus élevé ou des garanties renforcées.
Pourquoi les banques rechignent depuis 2022
Depuis janvier 2022, le HCSF impose un cadre serré : taux d’endettement plafonné à 35 %, durée maximale de 25 ans. Il recommande aussi un apport couvrant au moins les frais d’acquisition. Les prêts à 110 % se sont donc raréfiés. Ils restent ouverts aux bons profils : revenus stables, faible endettement, épargne résiduelle conservée.
Financer 19 000 € de frais sur 25 ans à 3,5 % ne les fait pas disparaître. Ils vous coûtent environ 8 500 € d’intérêts supplémentaires sur la durée. Le prêt à 110 % soulage la trésorerie immédiate, mais alourdit le coût total de l’opération.
Les leviers pour convaincre la banque
Un prêt à taux zéro (PTZ) est assimilé à de l’apport et peut débloquer un financement à 100 %. Un dossier soigné, présenté dès l’étude du plan de financement, pèse plus qu’une demande de dernière minute. Comparer plusieurs établissements reste le moyen le plus simple d’obtenir une dérogation. Un crédit immobilier modulable peut aussi ajuster vos mensualités si la charge se tend.
Si les taux baissent ensuite, une renégociation du crédit immobilier compense parfois le surcoût initial du montage à 110 %. Le calcul se fait toujours sur le coût total, jamais sur la seule mensualité affichée.
Réduire la facture, ce qui marche vraiment
Toutes les composantes ne sont pas gravées dans le marbre. Certaines lignes se négocient, d’autres relèvent d’un statut ou d’un choix d’achat. Voici les leviers réellement actionnables.
La remise sur les émoluments
L’article L444-2 du Code de commerce autorise une remise jusqu’à 20 % sur les émoluments, mais seulement sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Elle reste facultative, et le notaire l’accorde surtout en zone détendue. Sur un bien à 400 000 €, le gain se compte en quelques centaines d’euros, mais reste bon à demander.
Le statut de primo-accédant
La loi de finances 2025 permet aux départements d’exonérer les primo-accédants de la hausse de 0,5 point sur leur résidence principale. Est primo-accédant celui qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années. L’exonération n’est pas automatique : elle dépend d’une délibération du conseil départemental.
Là où la hausse s’applique, un primo-accédant éligible reste au taux antérieur. Sur un achat à 250 000 €, l’économie sur la seule part départementale avoisine 1 275 €. Vérifiez votre éligibilité auprès de votre ADIL ou de votre notaire avant la signature.
Acheter neuf ou jouer sur l’assiette
Le neuf reste le levier le plus puissant, avec 4 à 5 points de frais en moins. À défaut, sortir le mobilier et les frais d’agence de l’assiette taxable grignote quelques centaines d’euros. En cas de divorce, le rachat de la part de l’ex-conjoint suit des règles à part, détaillées dans notre article sur la séparation et le crédit immobilier.
Notre simulateur croise prix, frais et capacité d’emprunt pour afficher le montant réellement finançable.
Questions fréquentes
Les frais de notaire sont-ils négociables ?
En partie seulement. Les DMTO, les débours et la CSI sont fixés par la réglementation et ne se négocient pas. Seuls les émoluments du notaire peuvent baisser, jusqu’à 20 % sur la fraction du prix dépassant 100 000 €, selon l’article L444-2 du Code de commerce. La marge reste donc limitée sur l’enveloppe globale.
Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?
Oui, via un prêt à 110 %. La banque finance alors le prix du bien plus les frais annexes. Ce montage suppose un bon dossier et reste rare depuis le durcissement des règles du HCSF en 2022. Il génère aussi des intérêts supplémentaires sur toute la durée du crédit.
Quand paie-t-on les frais de notaire ?
Le jour de la signature de l’acte authentique, en un seul versement. Le notaire encaisse une provision, puis régularise. Si le décompte final est inférieur, il vous restitue le trop-perçu dans les mois suivants. Les fonds doivent être disponibles avant le rendez-vous de signature.
Pourquoi les frais sont-ils plus élevés dans l’ancien ?
Parce que l’ancien supporte les DMTO à taux plein, soit environ 5,81 à 6,32 % du prix. Le neuf en VEFA échappe à cette taxe et ne paie qu’une taxe de publicité foncière de 0,71 %, la TVA étant déjà incluse. L’écart représente 4 à 5 points de prix.
Un primo-accédant paie-t-il moins de frais de notaire ?
Seulement si son département a voté l’exonération de la hausse de 0,5 point prévue par la loi de finances 2025. Dans ce cas, il reste au taux antérieur sur la part départementale. Ailleurs, le statut ne change rien, car le département n’a pas relevé son taux.
Conditions soumises à étude et acceptation du dossier par l’organisme prêteur. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.