Oui, on peut intégrer les frais de notaire dans un crédit immobilier. Non, ce n’est pas gratuit, et la plupart des articles qui en parlent oublient de chiffrer ce que ça coûte réellement sur la durée totale du prêt. Un emprunt à 110 % sur 25 ans transforme 20 000 € de frais de notaire en près de 30 000 € une fois les intérêts comptés. Ce détail, personne ne le met en gras.
Le problème n’est pas technique. Les banques savent faire. Le problème, c’est que chaque montage (prêt à 110 %, clause acte en main, prêt personnel complémentaire) a des conséquences différentes selon que vous êtes primo-accédant sans épargne, investisseur en SCI, ou emprunteur déjà endetté. Cet article pose les vrais calculs, identifie les montages qui tiennent la route et ceux qui plombent un plan de financement sans que l’emprunteur s’en rende compte.
Pourquoi 90 % de ce qu’on appelle « frais de notaire » ne va pas au notaire
L’expression est trompeuse et elle fausse le raisonnement de la plupart des acheteurs. Sur un achat ancien à 250 000 €, environ 20 000 € partent en « frais de notaire ». Mais le notaire lui-même n’en touche qu’une fraction. Comprendre cette décomposition change la manière d’optimiser.
La répartition réelle : droits de mutation, débours et émoluments décomposés
Sur un bien ancien, les droits de mutation à titre onéreux représentent entre 5,09 % et 5,81 % du prix de vente selon le département. C’est la part la plus lourde, et elle file intégralement au Trésor public et aux collectivités locales. Le notaire n’y touche rien.
Viennent ensuite les débours, ces sommes avancées par l’étude pour les formalités : consultation du cadastre, publication au service de la publicité foncière, frais de documents d’urbanisme. En moyenne, comptez entre 800 et 1 500 € selon la complexité du dossier.
Reste la rémunération du notaire à proprement parler, les émoluments. Ils sont calculés par tranches dégressives fixées par l’État : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, puis 1,596 % entre 6 500 et 17 000 €, 1,064 % entre 17 000 et 60 000 €, et 0,799 % au-delà. Sur un achat à 250 000 €, cela donne environ 3 200 € d’émoluments. Soit à peine 16 % du total des « frais de notaire ».
Ce qui compte pour un emprunteur qui négocie son crédit immobilier, c’est de comprendre que la marge de manœuvre n’existe que sur ces 16 %. Le reste, c’est de la fiscalité incompressible.
Les départements où les droits de mutation sont encore à 3,80 % (et l’impact sur votre plan de financement)
Depuis 2014, la quasi-totalité des départements appliquent un taux départemental de 4,50 %. Mais quelques-uns ont conservé l’ancien taux de 3,80 % : l’Indre, l’Isère, le Morbihan et Mayotte. L’écart de 0,70 point paraît faible, mais sur un bien à 300 000 €, il représente 2 100 € d’économie directe sur les droits de mutation.
Pour un acheteur qui hésite entre deux localisations proches d’une frontière départementale, ce paramètre mérite d’entrer dans le calcul global. C’est d’autant plus pertinent quand on emprunte sans apport : 2 100 € en moins sur les frais de notaire, c’est 2 100 € de moins à financer à crédit, soit une économie nette d’environ 3 000 € sur 20 ans en intégrant les intérêts.
À noter que ces taux sont votés annuellement par les conseils départementaux. Rien ne garantit leur maintien, mais à date, ils restent un avantage concret pour les acheteurs concernés.
Financer ses frais de notaire à crédit : un choix qui coûte bien plus que 8 %
La plupart des articles affirment que les frais de notaire représentent « environ 7 à 8 % du prix dans l’ancien ». C’est exact à l’instant T. Mais dès qu’on les intègre à un crédit immobilier, ce pourcentage est un trompe-l’œil.
Le calcul que personne ne fait : intérêts cumulés sur les frais de notaire empruntés sur 20 ou 25 ans
Prenons un cas simple. Vous achetez un bien à 250 000 € dans l’ancien. Frais de notaire : environ 20 000 €. Si vous les payez sur fonds propres, ils vous coûtent 20 000 €. Point.
Si vous les intégrez dans votre emprunt à 3,50 % sur 20 ans, ces 20 000 € génèrent environ 7 800 € d’intérêts supplémentaires. Sur 25 ans, on dépasse les 10 000 €. Vos frais de notaire ne coûtent plus 8 % du prix du bien, mais l’équivalent de 11 à 12 % en coût total. La mensualité augmente d’environ 115 € par mois sur 20 ans, ce qui pèse directement sur le taux d’endettement.
Ce calcul devrait être systématique dans chaque simulation. Il ne l’est presque jamais, ni chez le courtier, ni dans les comparateurs en ligne. L’emprunteur voit « 270 000 € empruntés au lieu de 250 000 € », mais ne quantifie pas le surcoût réel sur la durée.
Prêt à 110 % et règles HCSF : pourquoi le taux d’endettement à 35 % rend ce montage fragile en 2025
Depuis janvier 2022, les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière sont devenues contraignantes pour les banques. Le taux d’endettement maximum est fixé à 35 % des revenus nets (assurance emprunteur incluse), et la durée d’emprunt ne peut pas dépasser 25 ans (27 ans dans le neuf avec différé).
Un prêt à 110 % pousse mécaniquement le taux d’endettement vers le plafond. Avec un couple gagnant 4 500 € nets par mois, la mensualité maximale autorisée est de 1 575 €. Un emprunt de 250 000 € sur 20 ans à 3,50 % donne une mensualité d’environ 1 450 €. Passez à 270 000 € (110 %), la mensualité monte à 1 565 €, frôlant la limite. Le moindre prêt auto ou crédit à la consommation en parallèle fait sauter le dossier.
Les banques disposent d’une marge de dérogation de 20 % des dossiers financés hors critères HCSF, mais elles la réservent largement aux primo-accédants pour l’achat de la résidence principale. Les investisseurs locatifs en sont quasiment exclus. Pour un crédit immobilier avec 2 CDI, le 110 % passe plus facilement, mais il reste un montage sous surveillance.
Le piège de la negative equity : quand la dette dépasse la valeur du bien dès le premier jour
C’est le risque que personne n’évoque dans les articles grand public. Quand vous empruntez à 110 %, vous devez dès le premier jour plus que la valeur marchande de votre bien. Si le marché stagne ou corrige de 5 à 10 %, vous êtes en negative equity : la revente du bien ne suffit pas à rembourser la banque.
Concrètement, sur un appartement acheté 250 000 € avec un prêt de 270 000 €, il faut attendre entre 3 et 5 ans de remboursement (selon le taux) avant que le capital restant dû repasse sous la valeur du bien, et cela uniquement si les prix restent stables. En cas de mutation professionnelle, de divorce ou de baisse locale du marché, l’emprunteur se retrouve coincé : il ne peut ni vendre, ni solder son prêt sans mettre de l’argent de sa poche.
Ce scénario n’est pas théorique. Il a touché des milliers de ménages en Espagne et en Irlande après 2008, et des poches de marché français (certaines villes moyennes, zones pavillonnaires périphériques) ont connu des corrections de 10 à 15 % entre 2023 et 2025. Un prêt à 110 % amplifie cette exposition.
Clause acte en main : la fausse bonne idée que tous les blogs immobiliers survendent
Sur les forums et les chaînes YouTube d’investisseurs, la clause acte en main est présentée comme une astuce imparable pour obtenir un financement à 110 % sans le demander. La réalité est plus nuancée, et souvent moins avantageuse qu’annoncé.
Mécanisme réel : ce n’est pas le vendeur qui paie, c’est le prix de vente qui gonfle
L’article 1593 du Code civil prévoit que les frais d’acquisition sont à la charge de l’acheteur. La clause acte en main inverse cette règle : le vendeur s’engage à payer les frais de notaire. Mais dans les faits, le vendeur ne sort pas un centime de sa poche. Il augmente son prix de vente du montant des frais.
Un bien affiché à 200 000 € net vendeur passe à 216 000 € acte en main. L’acheteur emprunte 216 000 € et la banque considère que c’est le prix du bien. Le notaire perçoit ses frais via le vendeur, qui les prélève sur le prix encaissé. In fine, le vendeur touche bien ses 200 000 €. La différence, c’est que l’acheteur a officiellement emprunté « 100 % du prix de vente » au lieu de demander un financement à 110 %.
Sur le papier, le dossier bancaire paraît plus propre. En pratique, les banquiers expérimentés ne sont pas dupes.
Ce que la banque voit vraiment quand elle lit « acte en main » dans le compromis
Un analyste crédit sérieux compare le prix acte en main avec les références du marché local. Si un bien comparable se vend 200 000 € dans le même quartier et que votre compromis affiche 216 000 € acte en main, la banque comprend immédiatement le montage. Elle peut alors exiger un apport malgré tout, ou appliquer une décote sur la valeur du bien retenue comme garantie.
Certaines banques refusent purement et simplement les compromis acte en main. D’autres les acceptent mais ajustent leur évaluation en se basant sur le prix net vendeur réel, pas sur le prix affiché. Le résultat : l’acheteur croit avoir contourné le problème de l’apport, mais se retrouve face aux mêmes exigences qu’avec un prêt à 110 % classique.
La clause fonctionne mieux dans deux cas précis : quand le vendeur est pressé et accepte de vendre à un prix effectivement net (sans gonflement), ou dans les marchés peu tendus où les références de prix sont plus floues.
Impact sur la plus-value du vendeur et sur les droits de mutation : le surcoût caché
Du côté du vendeur, l’acte en main a une conséquence souvent ignorée. Le prix de vente inscrit dans l’acte authentique est le prix acte en main, donc plus élevé. Pour le calcul de la plus-value immobilière (si le vendeur n’est pas exonéré), la base de départ est ce prix majoré. Sur une résidence principale, aucun impact puisque la plus-value est exonérée. En revanche, sur une résidence secondaire ou un investissement locatif, le vendeur peut se retrouver à payer davantage de taxe sur la plus-value lors de la revente suivante s’il a acheté acte en main, car son prix d’acquisition était artificiellement gonflé.
Côté acheteur, les droits de mutation sont calculés sur le prix acte en main. Sur 16 000 € de frais de notaire intégrés au prix, les droits de mutation supplémentaires s’élèvent à environ 900 à 930 € (5,80 % de 16 000 €). L’opération coûte donc légèrement plus cher que ce qu’elle est censée faire économiser en complexité de montage.
Les trois leviers concrets pour réduire les frais de notaire avant même de parler crédit
Avant de chercher comment emprunter davantage pour couvrir les frais de notaire, la priorité devrait être de les réduire. Trois mécanismes existent, tous légaux, mais rarement combinés dans un même dossier.
Déduire la valeur du mobilier de l’assiette taxable : conditions et plafond crédible
Quand un bien est vendu meublé ou équipé (cuisine aménagée, électroménager encastré, dressing fixé), la valeur de ce mobilier peut être déduite du prix servant de base au calcul des droits de mutation. Les taxes s’appliquent sur la valeur immobilière, pas sur les meubles.
Pour que l’administration fiscale accepte cette déduction, il faut fournir une liste détaillée avec des valeurs réalistes. Annoncer 15 000 € de mobilier dans un appartement vendu 180 000 € éveillera immédiatement l’attention du fisc. En pratique, un montant compris entre 3 et 5 % du prix de vente est considéré comme crédible, à condition de le justifier : factures d’achat, estimation dépréciée, photos. Sur 10 000 € de mobilier déduit, l’économie est d’environ 580 € de droits de mutation. Pas spectaculaire, mais ça se cumule.
Sortir les frais d’agence du prix de vente net vendeur
Quand un bien est vendu via une agence immobilière et que les honoraires sont à la charge de l’acquéreur (mention « HAI » dans l’annonce), les frais d’agence peuvent être exclus de l’assiette des droits de mutation. Le notaire calcule alors les droits sur le prix net vendeur, hors commission d’agence.
Sur un bien affiché 250 000 € dont 12 500 € de frais d’agence, les droits de mutation sont calculés sur 237 500 € au lieu de 250 000 €. Économie : environ 725 €. C’est mécanique et sans risque, mais cela suppose que le mandat soit rédigé en « charge acquéreur » et que la répartition apparaisse clairement dans le compromis. Si les honoraires sont à la charge du vendeur, cette optimisation n’est pas possible.
Négocier la remise de 20 % sur les émoluments : seuil des 100 000 € et réalité terrain
Depuis la loi Macron de 2016, les notaires peuvent accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur leurs émoluments, mais uniquement sur la part calculée au-delà de 100 000 €. Sur un achat à 250 000 €, les émoluments au-delà de 100 000 € représentent environ 1 900 €. Une remise de 20 % fait économiser 380 €.
Le montant est modeste, mais le principe est simple à activer. En revanche, si un notaire applique cette remise, il doit la proposer uniformément à tous ses clients sur le même type d’opération. En pratique, beaucoup de notaires ne l’appliquent pas spontanément. Il faut la demander explicitement. Certaines études en zone concurrentielle l’accordent sans discussion. D’autres invoquent la complexité du dossier pour la refuser.
Combinées, ces trois optimisations peuvent représenter entre 1 500 et 2 000 € d’économie. Sur un crédit immobilier sur 15 ans, c’est l’équivalent de deux mensualités récupérées.
Prêt à 110 %, prêt personnel, rachat de crédits : quel montage pour quel profil
Il n’existe pas de solution universelle pour financer les frais de notaire. Le bon montage dépend de la situation financière, du type d’achat et de la stratégie patrimoniale de l’emprunteur.
Primo-accédant sans apport vs investisseur locatif : la banque ne raisonne pas de la même façon
Un primo-accédant de 28 ans en CDI, sans épargne mais avec un reste à vivre confortable, a de bonnes chances d’obtenir un prêt à 110 %. Les banques voient dans ce profil un futur client à fidéliser sur 20 ans : assurance habitation, comptes courants, épargne, prévoyance. Le financement des frais de notaire fait partie du package de conquête commerciale.
Pour un investisseur locatif, la logique est opposée. La banque finance un actif qui génère des revenus, mais le risque locatif (vacance, impayés) s’ajoute au risque de crédit. Le financement à 110 % est rarement accordé, sauf si l’investisseur dispose déjà d’un patrimoine immobilier significatif ou d’une épargne de précaution visible. Les prêts aidés (PTZ, PEL, prêt Action Logement) peuvent compléter l’apport du primo-accédant, mais ils ne sont pas accessibles à l’investisseur locatif.
Prêt personnel pour financer les frais de notaire : taux, durée et effet sur le taux d’endettement global
Quand la banque refuse le 110 %, certains emprunteurs contractent un prêt personnel pour couvrir les frais de notaire. En théorie, c’est possible. En pratique, c’est risqué pour le dossier.
Un prêt personnel de 15 000 € sur 5 ans à 6 % génère une mensualité de 290 €. Cette mensualité s’ajoute à celle du crédit immobilier dans le calcul du taux d’endettement HCSF. Résultat : la capacité d’emprunt immobilier baisse d’environ 50 000 €. Certains courtiers conseillent de souscrire le prêt personnel après l’offre de prêt immobilier pour qu’il n’apparaisse pas dans le dossier. Cette stratégie est juridiquement fragile : la banque peut invoquer un manquement à l’obligation de bonne foi et demander le remboursement anticipé.
L’option du prêt personnel ne se justifie que si le montant à couvrir est faible (inférieur à 5 000 €) et que l’emprunteur peut le rembourser rapidement sans déséquilibrer son budget.
Intégrer les frais de notaire dans un rachat de crédits : cas où c’est pertinent, cas où c’est destructeur
Le rachat de crédits permet de regrouper plusieurs prêts en un seul, avec une mensualité réduite. Certains organismes proposent d’inclure le financement d’un nouveau projet immobilier, frais de notaire compris, dans l’opération de regroupement.
C’est pertinent dans un cas précis : l’emprunteur a plusieurs crédits à la consommation qui plombent son taux d’endettement, et le regroupement libère suffisamment de capacité pour absorber un crédit immobilier avec frais de notaire intégrés. Le taux global peut être compétitif si la garantie hypothécaire couvre l’ensemble.
C’est destructeur quand le rachat allonge la durée totale à 25 ou 30 ans pour faire baisser artificiellement la mensualité. L’emprunteur paie alors deux fois plus d’intérêts sur ses anciens crédits conso, plus les intérêts sur les frais de notaire, le tout dilué sur une durée qui repousse la fin de l’endettement bien au-delà de ce qui serait raisonnable. Un emprunteur de 45 ans qui regroupe sur 25 ans sera encore endetté à 70 ans, ce qui rend un futur crédit immobilier à la retraite quasiment impossible.
SCI et frais de notaire : les spécificités que l’emprunteur individuel ignore
Le financement des frais de notaire via une SCI obéit à des règles différentes. La structure juridique change à la fois le regard de la banque et le traitement fiscal des frais d’acquisition.
Financement à 110 % en SCI : pourquoi les banques exigent souvent une caution personnelle
Une SCI n’a pas de revenus salariaux ni de bulletin de paie. La banque prête à une personne morale dont la solvabilité repose sur les loyers futurs et le patrimoine des associés. Pour un prêt à 110 %, le risque perçu est plus élevé que pour un emprunteur individuel.
En conséquence, la quasi-totalité des banques exigent une caution personnelle des associés en complément de la garantie hypothécaire sur le bien acquis. Concrètement, si la SCI ne rembourse pas, la banque se retourne contre les associés sur leur patrimoine personnel. Cette caution est souvent solidaire et indivisible : chaque associé est engagé pour la totalité de la dette, pas uniquement pour sa quote-part.
Pour les SCI familiales avec peu de capital social, le financement à 110 % est souvent conditionné à un nantissement d’assurance-vie ou à un apport partiel en compte courant d’associé. La négociation est plus longue et le taux proposé généralement supérieur de 0,10 à 0,30 point par rapport à un emprunt en nom propre.
IR ou IS : l’impact du régime fiscal de la SCI sur la déductibilité des frais d’acquisition
En SCI à l’IR (impôt sur le revenu, régime par défaut), les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers. Ils s’ajoutent au prix d’acquisition et viennent majorer la valeur du bien pour le calcul de la plus-value lors de la revente. L’avantage est différé mais réel : plus la base d’acquisition est élevée, moins la plus-value taxable est importante à la sortie.
En SCI à l’IS (impôt sur les sociétés), les frais de notaire constituent une charge amortissable. Ils peuvent être étalés sur la durée d’amortissement du bien (généralement 20 à 30 ans) et viennent réduire le résultat imposable chaque année. Sur 20 000 € de frais, l’économie d’IS est d’environ 5 000 € sur la durée d’amortissement (au taux de 25 %).
Ce choix entre IR et IS ne se fait pas uniquement sur les frais de notaire, mais ceux-ci constituent un paramètre souvent oublié dans les simulations comparatives. Pour un investisseur qui emprunte à 110 % en SCI à l’IS, la déductibilité des frais d’acquisition compense partiellement le surcoût d’intérêts lié au financement à crédit.
Questions fréquentes
Peut-on payer les frais de notaire en plusieurs fois directement au notaire ?
Non. Les frais de notaire doivent être réglés en intégralité le jour de la signature de l’acte authentique. Le notaire n’accorde pas de facilités de paiement. Si l’acquéreur n’a pas les fonds disponibles, il doit avoir anticipé leur financement, soit par son apport, soit par intégration dans le crédit immobilier. Le notaire appelle d’ailleurs les fonds quelques jours avant la signature pour s’assurer de leur disponibilité effective sur le compte séquestre.
Les frais de notaire sont-ils les mêmes si deux notaires interviennent dans la vente ?
Oui. Le montant total des frais ne change pas, que la vente implique un seul notaire ou deux (un pour le vendeur, un pour l’acheteur). Les deux notaires se partagent les émoluments prévus par le barème réglementaire. Faire intervenir son propre notaire n’engendre aucun surcoût pour l’acheteur et permet de bénéficier d’un conseil indépendant, notamment sur la structuration du financement.
Le PTZ permet-il de couvrir les frais de notaire ?
Le prêt à taux zéro finance une partie de l’achat du bien, pas les frais de notaire en tant que tels. Cependant, la banque peut considérer le PTZ comme un apport complémentaire dans le calcul du plan de financement. Si le PTZ couvre 40 % du prix du bien, la part restante à emprunter est réduite, ce qui laisse plus de marge pour intégrer les frais de notaire dans l’enveloppe globale sans dépasser le taux d’endettement. Les conditions d’éligibilité au PTZ (plafonds de revenus, zones géographiques, type de bien) doivent être vérifiées au cas par cas.
Les frais de notaire dans le neuf sont-ils aussi finançables à crédit ?
Oui, et c’est même plus simple. Dans le neuf (VEFA ou construction), les frais de notaire représentent 2 à 3 % du prix contre 7 à 8 % dans l’ancien. Le montant à financer est donc beaucoup plus faible, et les banques acceptent plus facilement d’absorber cette somme dans le prêt. Sur un bien neuf à 250 000 €, les frais de notaire tournent autour de 5 000 à 7 000 €. L’écart entre un prêt à 100 % et un prêt à 103 % est marginal en termes de mensualité et de taux d’endettement.
Existe-t-il des départements ou communes qui offrent des exonérations temporaires de droits de mutation ?
Certaines collectivités ont ponctuellement voté des exonérations partielles ou des abattements sur les droits de mutation pour des opérations spécifiques : achat dans un quartier prioritaire, acquisition par un primo-accédant sous plafond de ressources, ou achat d’un logement social. Ces dispositifs sont rares, localisés et temporaires. Il faut se renseigner auprès du notaire ou de la mairie avant la signature du compromis, car l’exonération doit être applicable au moment de l’acte authentique pour produire ses effets.