Un prêt immobilier sur 25 ans coûte entre 25 et 35 % d’intérêts de plus qu’un prêt sur 20 ans, pour des mensualités seulement 15 à 18 % plus basses. Ce ratio devrait suffire à faire réfléchir. Pourtant, la majorité des emprunteurs basculent sur 25 ans sans avoir réellement simulé l’alternative. Les banques le proposent comme un filet de sécurité, les courtiers comme un levier de capacité d’emprunt. Ce n’est ni l’un ni l’autre dans beaucoup de cas. Emprunter sur 25 ans peut être pertinent, mais seulement quand c’est un choix éclairé, pas un réflexe. Cet article détaille les vrais arbitrages : coût réel, stratégie de remboursement, impact de l’assurance, profils pour lesquels ça se justifie, et ceux qui y laissent des dizaines de milliers d’euros sans le savoir.
Le piège du « 25 ans par défaut » : comment les banques vous orientent sans que vous le décidiez
Le 25 ans n’est pas une recommandation bancaire neutre. C’est un réflexe d’octroi qui maximise la capacité d’emprunt affichée et, accessoirement, les intérêts perçus par la banque sur la durée du prêt.
Le calcul que personne ne fait : combien vous coûtent réellement ces 5 années supplémentaires par rapport à 20 ans
Prenons un emprunt de 250 000 € à 3,40 % sur 20 ans : la mensualité hors assurance s’établit à environ 1 432 €, pour un coût total d’intérêts de 93 680 €. Le même montant emprunté à 3,55 % sur 25 ans donne une mensualité de 1 253 €, mais le coût total des intérêts grimpe à 125 900 €. La différence est de 32 220 €, soit l’équivalent d’une voiture neuve ou d’un apport pour un investissement locatif. Ces 5 années supplémentaires ne réduisent la mensualité que de 179 € par mois. Rapporté au surcoût total, chaque euro de mensualité « économisé » revient à payer 180 € d’intérêts en plus sur la durée. Ce ratio est rarement présenté au moment de la simulation de crédit immobilier.
Pourquoi le taux nominal sur 25 ans masque le vrai écart de coût (TAEG, assurance, garantie cumulés)
L’écart entre un taux nominal à 20 ans et un taux nominal à 25 ans tourne en général autour de 0,10 à 0,20 point. Présenté comme ça, c’est indolore. Mais le TAEG raconte une autre histoire. L’assurance emprunteur, calculée sur 60 mensualités supplémentaires, alourdit mécaniquement le coût. Les frais de garantie (caution ou hypothèque) ne changent pas avec la durée, mais leur poids relatif dans le coût global diminue, ce qui crée une illusion d’écart faible. Le vrai indicateur, c’est le coût total du crédit assurance comprise, rapporté au capital emprunté. Sur 25 ans, ce ratio dépasse régulièrement 55 à 60 % du montant emprunté. Sur 20 ans, il tourne autour de 42 à 48 %. Le taux nominal n’est qu’un des paramètres, et probablement pas le plus important.
Le seuil de revenu exact où 25 ans devient la seule option viable vs un choix de confort
La règle du taux d’endettement maximum de 35 % (imposée par le HCSF depuis janvier 2022) est le vrai arbitre. Prenons un couple avec 4 000 € de revenus nets mensuels et aucun crédit en cours. Leur mensualité maximale autorisée est de 1 400 €. Sur 20 ans à 3,40 %, cela leur permet d’emprunter environ 244 000 €. Sur 25 ans à 3,55 %, ils montent à 280 000 €. Si le bien visé est à 260 000 € et qu’ils n’ont pas d’apport suffisant pour combler l’écart, le 25 ans est une nécessité, pas un choix. En revanche, si le même couple vise un bien à 230 000 €, le 25 ans devient un confort de trésorerie qu’ils paieront plus de 20 000 € en surcoût d’intérêts. Le seuil se situe précisément là : quand le 20 ans fait dépasser les 35 %, le 25 ans se justifie. Dans tous les autres cas, il mérite d’être questionné.
L’amortissement sur 25 ans est une illusion d’avancement : ce que votre tableau ne vous montre pas
Un tableau d’amortissement donne l’impression de rembourser régulièrement. C’est faux. La structure d’un prêt à taux fixe est conçue pour que la banque perçoive l’essentiel de ses intérêts en début de prêt, pas à la fin.
Les 10 premières années, vous remboursez majoritairement des intérêts
Sur un prêt de 250 000 € à 3,55 % sur 25 ans, la première mensualité contient environ 740 € d’intérêts et seulement 513 € de capital. Après 10 ans de remboursement, soit 120 mensualités, vous aurez versé environ 150 360 € à la banque, mais le capital remboursé ne sera que d’environ 78 000 €. Cela signifie que 48 % de ce que vous avez payé pendant 10 ans est parti en intérêts. Sur un prêt de 20 ans au même montant, la répartition est plus favorable dès le départ, parce que la mensualité plus élevée amortit plus vite le capital. Ce mécanisme est connu, mais rarement quantifié. Quand on dit « vous avez remboursé pendant 10 ans », la réalité patrimoniale est bien moins flatteuse que ce que le sentiment de progression laisse croire.
Si vous revendez avant la 12e année, votre capital remboursé sera dérisoire par rapport à l’effort fourni
Les Français revendent en moyenne leur résidence principale au bout de 7 à 9 ans. Sur un prêt de 25 ans, cela signifie revendre alors que vous n’avez amorti qu’environ 25 à 32 % du capital emprunté. Concrètement, sur 250 000 € empruntés, un emprunteur qui revend au bout de 8 ans aura remboursé environ 68 000 € de capital et versé environ 52 000 € d’intérêts. Il lui reste un capital dû de 182 000 €. S’il avait emprunté sur 20 ans, le capital remboursé au bout de 8 ans serait plus proche de 95 000 €, avec un restant dû de 155 000 €. L’écart de 27 000 € de capital amorti en plus n’est pas anodin : c’est exactement la marge qui peut faire la différence lors de la revente, surtout si le marché n’a pas progressé ou s’il y a des frais de notaire à refinancer sur le prochain achat.
Le scénario concret : revente à 7 ans sur un prêt 25 ans vs 20 ans, qui sort gagnant
Posons les chiffres. Emprunt de 250 000 €, revente au bout de 7 ans. Sur 25 ans à 3,55 % : mensualité de 1 253 €, total versé sur 7 ans = 105 252 €, capital remboursé = 57 800 €, intérêts payés = 47 452 €. Sur 20 ans à 3,40 % : mensualité de 1 432 €, total versé sur 7 ans = 120 288 €, capital remboursé = 82 100 €, intérêts payés = 38 188 €. Le prêt sur 20 ans a coûté 15 036 € de plus en effort de trésorerie mensuel cumulé, mais il a permis de rembourser 24 300 € de capital en plus et de payer 9 264 € d’intérêts en moins. En valeur patrimoniale nette (capital amorti moins surcoût de trésorerie), l’emprunteur à 20 ans est gagnant de plus de 9 000 € sur 7 ans. Ce calcul devrait figurer dans toute discussion sérieuse avant de signer un prêt.
Emprunter sur 25 ans et rembourser en 15 : la stratégie que les courtiers ne poussent pas assez
L’idée n’est pas nouvelle, mais elle est sous-exploitée : signer sur 25 ans pour sécuriser une mensualité basse, puis accélérer le remboursement dès que possible. Le problème, c’est que cette stratégie ne fonctionne que si le contrat le permet.
La modulation de mensualités à la hausse : une clause plus précieuse que le taux lui-même
Certaines banques autorisent la modulation des mensualités à la hausse de 10 à 30 % sans frais, généralement après la première ou la deuxième année. Cette clause est plus stratégique qu’une négociation de 0,05 point de taux. Un emprunteur qui signe à 1 253 € sur 25 ans et module à +20 % passe à 1 504 € mensuels, soit l’équivalent d’un prêt sur 18 ans environ. Le coût des intérêts chute alors de manière drastique, et la durée réelle du prêt peut descendre sous les 17 ans. Cette flexibilité protège en cas de baisse de revenus (retour à la mensualité initiale) tout en offrant un levier d’accélération. Tous les contrats ne la prévoient pas, et les conditions varient : fréquence de modulation, plafond, délai de carence. Il faut la demander explicitement avant la signature, pas après.
IRA à 0 % : pourquoi tout se joue avant la signature de l’offre et pas après
Les indemnités de remboursement anticipé (IRA) sont plafonnées par la loi à 6 mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû (le plus faible des deux). Mais ce plafond peut représenter plusieurs milliers d’euros. La seule fenêtre pour les supprimer, c’est la négociation pré-contractuelle. Un emprunteur qui prévoit de rembourser par anticipation dans les 10 premières années a tout intérêt à exiger une clause d’exonération d’IRA dès le départ. Certaines banques l’accordent après une période minimale (souvent 5 ou 7 ans), d’autres la refusent catégoriquement. Ce point est rarement mis en avant par les courtiers, qui se concentrent sur le taux. Pourtant, pour quelqu’un qui anticipe une revente, un héritage, ou une augmentation de revenus significative, l’absence d’IRA peut valoir davantage qu’un taux inférieur de 0,10 point. C’est aussi un paramètre à considérer dans le cadre d’un éventuel rachat de crédit futur.
Le calendrier optimal de remboursement anticipé partiel selon la courbe d’amortissement
Un remboursement anticipé partiel n’a pas le même impact selon le moment où il intervient. Sur un prêt de 25 ans, le ratio intérêts/capital s’inverse autour de la 12e à 14e année. Avant ce point, chaque euro remboursé par anticipation « annule » un volume important d’intérêts futurs. Après, le gain marginal diminue fortement. Le moment optimal pour un remboursement anticipé significatif se situe entre la 3e et la 8e année : c’est là que le capital restant dû est encore élevé et que les intérêts à venir sont les plus lourds. Un remboursement de 30 000 € effectué à la 5e année d’un prêt de 250 000 € à 3,55 % peut réduire le coût total du crédit de 18 000 à 22 000 € selon que l’emprunteur choisit de réduire la durée ou les mensualités. Attendre la 18e année pour faire le même remboursement ne génère qu’une économie de 3 000 à 5 000 €. Le timing est presque aussi important que le montant.
25 ans vs investir la différence : l’arbitrage que personne ne tranche avec des chiffres
C’est l’argument le plus répété pour justifier le 25 ans : « je prends la mensualité la plus basse et j’investis l’écart ». En théorie, c’est imparable. En pratique, ça suppose une discipline d’investissement que très peu d’emprunteurs maintiennent sur 20 ans.
Mensualité 20 ans moins mensualité 25 ans, placée à 5 %/an pendant 20 ans : simulation réelle
L’écart mensuel entre un prêt de 250 000 € sur 20 ans (1 432 €) et sur 25 ans (1 253 €) est de 179 €/mois. Placés chaque mois à 5 % net annualisé pendant 20 ans, ces 179 € génèrent un capital final d’environ 73 500 € grâce aux intérêts composés. Le surcoût d’intérêts du prêt 25 ans par rapport au 20 ans est d’environ 32 000 €. En apparence, l’investissement gagne largement : 73 500 € accumulés contre 32 000 € de surcoût. Mais ce raisonnement omet trois choses. D’abord, obtenir un rendement net de 5 % chaque année pendant 20 ans sur un placement régulier exige une allocation en actions significative, avec la volatilité qui va avec. Ensuite, les 179 € « épargnés » sont rarement investis en pratique : ils sont absorbés par les dépenses courantes. Enfin, sur les 5 dernières années (celles où le prêt 25 ans court encore et pas le 20 ans), l’emprunteur continue de payer des mensualités sans contrepartie patrimoniale nette.
Pourquoi cet arbitrage dépend de votre taux marginal d’imposition et pas seulement du rendement
Un rendement brut de 5 % ne donne pas 5 % net. En assurance-vie après 8 ans, la fiscalité reste avantageuse, mais en compte-titres, un contribuable à la tranche marginale d’imposition de 30 % avec le PFU à 30 % garde environ 3,5 % net sur un rendement brut de 5 %. À ce taux net réel, la simulation change radicalement : les 179 €/mois placés pendant 20 ans ne produisent plus que 56 000 € environ, ce qui reste supérieur au surcoût mais avec une marge bien plus faible. Pour un contribuable à la TMI de 41 %, le rendement net peut tomber sous les 3 % en cas d’enveloppe fiscale mal choisie, et l’arbitrage devient presque neutre. Le calcul « j’investis la différence » n’a de sens qu’en intégrant la fiscalité réelle du placement, pas un rendement théorique brut.
Le cas précis de l’investissement locatif : quand 25 ans devient un levier fiscal et pas seulement un confort de trésorerie
En locatif, la logique s’inverse. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers (au réel) ou absorbés dans le régime micro-foncier. Plus la durée est longue, plus le volume d’intérêts déductibles est élevé dans les premières années, ce qui réduit la base imposable. Un investisseur à la TMI de 30 %, soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 %, économise environ 47 centimes d’impôt pour chaque euro d’intérêts payé. Sur un prêt de 200 000 € à 3,55 % sur 25 ans, les intérêts totaux avoisinent les 106 000 €, contre 72 000 € sur 20 ans. L’écart de 34 000 € d’intérêts supplémentaires génère une économie fiscale d’environ 16 000 €, ce qui réduit le surcoût réel à 18 000 €. Combiné à un cash-flow mensuel positif grâce aux mensualités plus basses, le 25 ans en locatif devient un outil d’optimisation. C’est d’ailleurs l’un des rares cas où il se justifie sans réserve, à condition que le bien soit correctement financé et que l’investisseur puisse accéder à certains prêts aidés complémentaires pour réduire encore le coût global.
L’assurance emprunteur sur 25 ans : le surcoût invisible qui peut dépasser les intérêts
L’assurance est souvent traitée comme un détail. Sur 25 ans, c’est tout sauf un détail. Elle peut représenter entre 30 et 50 % du coût total du crédit, surtout pour les emprunteurs de plus de 40 ans.
Cotisation sur capital initial vs capital restant dû : 5 ans de plus changent tout
Les contrats groupe bancaires calculent généralement la prime d’assurance sur le capital initial emprunté. Cela signifie que vous payez le même montant d’assurance au mois 1 et au mois 295, alors que le capital restant dû a fondu de plus de 90 %. Sur un emprunt de 250 000 € avec un taux d’assurance de 0,34 % (taux moyen pour un emprunteur de 35 ans), la cotisation mensuelle est de 70,83 €. Sur 25 ans, cela représente 21 250 € d’assurance. Sur 20 ans, le même taux donne 17 000 €. L’écart est de 4 250 € pour la seule assurance. En revanche, un contrat en délégation, calculé sur le capital restant dû, démarre plus haut mais diminue chaque année. Sur 25 ans, la différence cumulée entre capital initial et capital restant dû peut atteindre 6 000 à 9 000 € selon le profil, ce qui en fait l’un des postes d’économie les plus sous-exploités.
Délégation d’assurance sur 25 ans : les profils qui économisent plus de 15 000 €
La loi Lemoine (2022) permet de changer d’assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni délai de carence. Pour un emprunteur de moins de 35 ans, non-fumeur, sans antécédent médical, la différence entre le contrat groupe et une délégation peut représenter 0,08 à 0,12 % de taux d’assurance. Sur 250 000 € sur 25 ans, passer de 0,34 % à 0,12 % représente une économie de 13 750 €. Pour les profils encore plus favorables (moins de 30 ans, sportif, profession non à risque), certaines délégations descendent à 0,07 %, soit une économie qui dépasse 16 000 € par rapport au contrat groupe. Ce levier est souvent plus rentable que la renégociation du taux nominal, surtout dans un contexte où les taux de crédit sont déjà relativement compressés. C’est un point à examiner aussi pour les fonctionnaires, qui bénéficient parfois de grilles tarifaires spécifiques en délégation.
Après 45 ans, l’assurance peut rendre le 25 ans plus cher que le 20 ans malgré des mensualités plus faibles
Le coût de l’assurance emprunteur augmente fortement avec l’âge. Un emprunteur de 50 ans se voit proposer des taux d’assurance entre 0,45 et 0,80 % selon son état de santé. Sur un emprunt de 200 000 € à 0,60 % d’assurance, la cotisation mensuelle atteint 100 €/mois. Sur 25 ans, c’est 30 000 € d’assurance cumulée, contre 24 000 € sur 20 ans. Ajoutés au surcoût d’intérêts de 25 000 à 30 000 €, le prêt sur 25 ans peut coûter 36 000 € de plus que son équivalent sur 20 ans, pour une économie de mensualité de seulement 150 à 180 €/mois. Le seuil de rentabilité de l’allongement disparaît. Pour les emprunteurs de plus de 45 ans, la question n’est plus « 25 ou 20 ans » mais « puis-je me permettre de ne pas emprunter le plus court possible », sachant que l’assurance agit comme un multiplicateur de coût qui pénalise disproportionnellement les durées longues.
Ce que les banques évaluent vraiment quand vous demandez un 25 ans (et ce qui fait basculer le dossier)
Un dossier de crédit immobilier sur 25 ans n’est pas évalué comme un dossier sur 15 ou 20 ans. La durée maximale autorisée implique un niveau de vigilance plus élevé de la part des analystes crédit.
Reste à vivre vs taux d’endettement : le critère qui départage deux dossiers à 34 %
Deux emprunteurs peuvent avoir le même taux d’endettement de 34 % et obtenir des réponses opposées. La raison : le reste à vivre. Un célibataire gagnant 2 500 € avec une mensualité de 850 € conserve 1 650 € pour vivre. Un couple avec deux enfants gagnant 5 000 € avec une mensualité de 1 700 € conserve 3 300 €, mais doit couvrir les dépenses de quatre personnes. Les banques appliquent des seuils planchers de reste à vivre qui varient selon la composition du foyer : en général 700 à 800 € par adulte et 300 à 400 € par enfant à charge. Sur un prêt de 25 ans, le reste à vivre est scruté avec encore plus d’attention, car le risque d’accident de vie sur une période si longue est statistiquement plus élevé. Un dossier à 33 % d’endettement mais avec un reste à vivre faible sera refusé plus facilement qu’un dossier à 35 % avec un reste à vivre confortable.
La marge de dérogation HCSF : qui y accède, et sur quels profils les banques l’utilisent
Le HCSF autorise les banques à déroger aux critères (35 % d’endettement, 25 ans maximum) pour 20 % de leur production trimestrielle. Cette marge est fléchée : au moins 80 % des dérogations doivent concerner des résidences principales, et une part significative doit aller aux primo-accédants. En pratique, les banques réservent ces dérogations aux profils à fort potentiel commercial : jeunes cadres avec perspective rapide d’augmentation salariale, professions libérales en début d’activité avec revenus croissants, ou ménages présentant un patrimoine existant qui compense le risque. Un emprunteur « lambda » en CDI avec des revenus stables mais sans perspectives d’évolution marquée a peu de chances d’en bénéficier. Cette réalité explique pourquoi certains dossiers passent à 36 ou 37 % d’endettement alors que d’autres sont refusés à 34,5 %.
Apport sur 25 ans : pourquoi 10 % ne suffit plus et ce que signale un apport de 20 %+
La norme historique de 10 % d’apport (couvrant les frais de notaire et de garantie) est devenue un minimum théorique. En 2025-2026, les banques exigent de plus en plus souvent un apport couvrant non seulement les frais annexes mais aussi 5 à 10 % du prix du bien. Sur un achat à 300 000 €, cela représente un apport de 45 000 à 60 000 €. La raison est simple : sur un prêt de 25 ans, si l’emprunteur revend dans les 5 premières années sans apport, le capital restant dû peut être supérieur à la valeur de revente (après frais), ce qui crée une situation de negative equity. Un apport de 20 % ou plus envoie un signal fort : capacité d’épargne, gestion financière saine, et marge de sécurité en cas de retournement du marché. C’est aussi un levier de négociation sur le taux, car il réduit le ratio loan-to-value (LTV) et donc le risque pour la banque.
Faut-il rallonger à 25 ans pour acheter plus grand ou accepter de viser plus petit sur 20 ans ?
C’est la question la plus fréquente, et la réponse la plus inconfortable. Acheter plus grand grâce à 5 années de crédit supplémentaires revient souvent à payer le prix fort pour quelques mètres carrés de plus.
Le surcoût réel par mètre carré supplémentaire financé par l’allongement de durée
Reprenons le cas type. Un couple peut emprunter 244 000 € sur 20 ans ou 280 000 € sur 25 ans. L’écart de capacité est de 36 000 €. Dans une ville où le mètre carré coûte 4 000 €, ces 36 000 € supplémentaires achètent 9 m² de plus. Mais le surcoût total du prêt 25 ans (intérêts + assurance supplémentaires) atteint environ 38 000 à 42 000 €. Chaque mètre carré gagné revient donc à environ 4 200 à 4 700 € de surcoût financier, en plus de son prix d’achat. Au total, ces 9 m² auront coûté entre 8 200 et 8 700 € le mètre carré tout compris. C’est le double du prix affiché. Ce calcul n’apparaît jamais dans les simulations bancaires, mais il devrait être systématique pour tout emprunteur qui hésite entre deux surfaces.
L’effet ciseaux : quand le gain de surface est annulé par le coût total du crédit
Il existe un seuil au-delà duquel l’allongement de durée ne finance plus de la surface utile mais uniquement du coût bancaire. Ce seuil dépend du prix au mètre carré et du différentiel de taux entre 20 et 25 ans. Dans les marchés où le mètre carré dépasse 6 000 € (Paris intra-muros, Lyon centre, Bordeaux quartiers prisés), les 36 000 € de capacité supplémentaire n’achètent que 6 m². Six mètres carrés pour 40 000 € de surcoût financier. L’effet ciseaux se referme : le gain de surface devient marginal alors que le coût supplémentaire reste constant. Dans ces zones, la vraie question n’est pas « 20 ou 25 ans » mais « est-ce que je peux acheter dans ce quartier, ou dois-je regarder ailleurs ? ». L’allongement de durée masque parfois une inadéquation entre le budget réel et le marché visé.
Primo-accédant en zone tendue : le 25 ans est parfois la seule porte d’entrée, à condition de prévoir la sortie
Pour un primo-accédant dans une métropole tendue, le prêt sur 25 ans n’est souvent pas discutable. Les prix d’entrée sont trop élevés pour qu’un prêt sur 20 ans suffise avec un apport classique. Dans ce contexte, le 25 ans est un outil d’accession, pas d’optimisation. La vraie erreur serait de considérer ce prêt comme figé pour 25 ans. La stratégie viable consiste à signer sur 25 ans avec les clauses de flexibilité nécessaires (modulation, IRA négociées), puis à réduire activement la durée dès que les revenus le permettent. Un primo-accédant de 28 ans qui signe sur 25 ans et module à la hausse de 15 % dès la 3e année peut ramener sa durée effective sous les 20 ans. Il aura bénéficié de l’accession au 25 ans sans en subir l’intégralité du surcoût. Il peut aussi envisager de compléter son financement avec des prêts aidés (PTZ, prêt Action Logement) pour réduire la part du prêt principal.
Questions fréquentes
Peut-on passer d’un prêt sur 25 ans à 20 ans en cours de remboursement sans racheter le crédit ?
Oui, si votre contrat prévoit une clause de modulation des mensualités à la hausse. En augmentant vos mensualités de 15 à 20 %, vous réduisez mécaniquement la durée du prêt sans aucune modification contractuelle ni pénalité. La banque recalcule simplement le nouvel échéancier. Cette option est plus simple et moins coûteuse qu’un rachat de crédit, qui implique des frais de dossier, de nouvelles garanties et potentiellement une nouvelle assurance. En revanche, si votre contrat ne prévoit pas de modulation, le remboursement anticipé partiel avec réduction de durée est l’alternative, sous réserve des conditions d’IRA prévues au contrat.
Le prêt sur 25 ans est-il limité à certains types de biens ou de projets ?
Non, le prêt sur 25 ans finance aussi bien une résidence principale qu’une résidence secondaire ou un investissement locatif. Toutefois, les banques sont plus réticentes à accorder du 25 ans pour du locatif, car elles considèrent que la rentabilité du bien doit permettre un remboursement plus rapide. En pratique, la majorité des prêts locatifs sont accordés sur 20 ans. Pour la résidence principale, le 25 ans est courant et accepté sans difficulté particulière si le dossier respecte les critères HCSF. Le différé de 2 ans (portant la durée totale à 27 ans) est réservé aux achats en VEFA ou avec travaux importants, ce qui étend l’éligibilité aux projets dans le neuf.
Quel est le surcoût exact de 5 années supplémentaires sur un prêt de 150 000 € ?
Sur un prêt de 150 000 € à 3,40 % sur 20 ans, le coût total des intérêts est d’environ 56 200 €. Sur 25 ans à 3,55 %, il monte à environ 75 500 €. Le surcoût lié aux 5 années supplémentaires est donc d’environ 19 300 € en intérêts seuls. En ajoutant le surcoût d’assurance emprunteur (entre 2 500 et 4 000 € selon le profil), le total se situe entre 21 800 et 23 300 €. Ce montant représente plus de 14 % du capital emprunté, ce qui n’est pas négligeable pour un emprunteur qui aurait pu tenir la mensualité à 20 ans.
Le taux d’usure peut-il bloquer un prêt sur 25 ans mais pas sur 20 ans ?
Oui, c’est un phénomène qui se produit régulièrement. Le taux d’usure est le TAEG maximum légal au-delà duquel une banque ne peut pas prêter. Comme le TAEG inclut le taux nominal, l’assurance, les frais de garantie et les frais de dossier, un prêt sur 25 ans avec un taux nominal plus élevé et une assurance calculée sur une durée plus longue peut franchir le seuil d’usure alors que le même prêt sur 20 ans reste en dessous. Ce phénomène touche particulièrement les emprunteurs de plus de 45 ans ou ceux présentant des risques de santé, dont le taux d’assurance élevé fait basculer le TAEG au-dessus de la limite.
Emprunter sur 25 ans avec un PTZ, est-ce que ça rallonge encore la durée totale ?
Le PTZ (prêt à taux zéro) fonctionne avec un différé de remboursement qui peut aller jusqu’à 15 ans selon les revenus du ménage. Pendant ce différé, seul le prêt principal est remboursé. Ensuite, le PTZ vient s’ajouter aux mensualités existantes ou se substitue partiellement au prêt classique. La durée totale d’engagement financier peut donc atteindre 25 ans de prêt principal + quelques années de remboursement PTZ en parallèle ou en décalé, mais la durée légale du crédit principal reste bien plafonnée à 25 ans. Le PTZ permet surtout de réduire le montant du prêt bancaire classique, et donc potentiellement d’emprunter sur 20 ans au lieu de 25 pour le crédit principal. C’est un levier d’optimisation que beaucoup de primo-accédants sous-estiment dans leur montage financier.